空き家特例って共有名義でも使える？売却する方法についても紹介

「空き家特例って共有名義でも使えるの？」
「そもそも空き家特例って何？」

相続した空き家を売却する際に利用できる「空き家特例」は、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される税制優遇制度です。しかし、空き家が共有名義の場合、この特例が適用されるのか気になる方も多いでしょう。

そこで本記事では、空き家特例の基本的な概要と適用条件を解説し、共有名義の空き家における特例適用の可否や注意点について詳しく紹介します。売却時の節税対策をしっかり理解し、スムーズに手続きを進めましょう。

空き家特例とは？

まずは、空き家特例とは何なのかを見ていきましょう。ここでは次のトピック別に解説します。

• 空き家特例の概要と目的
• 空き家特例の適用条件

空き家特例の概要と目的

空き家特例とは、被相続人が住んでいた家を相続した相続人が、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる特例です。

近年、相続をきっかけに管理が難しくなる空き家が増加し、社会問題となっています。空き家特例は、こうした空き家の有効活用を促進し、市場に流通させることを目的に制定されました。

特例を適用することで、相続した空き家の売却時にかかる譲渡所得税を大幅に抑えることができます。ただし、適用には厳格な条件が定められており、これを満たさない場合は適用が認められません。

空き家特例の適用条件

空き家特例を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

条件	詳細
被相続人が一人暮らしだった住宅であること	亡くなった親などの被相続人が、相続開始の直前までその家に単独で居住していたことが条件
昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅であること	旧耐震基準の住宅が対象となり、耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して土地のみを売却する必要がある
相続後、売却までに賃貸や事業用として利用していないこと	相続後に第三者へ貸し出すなど、一定の用途で使用すると特例の適用対象外になる
売却価格が1億円以下であること	売却価格が1億円を超えると、特例の適用を受けることはできません

以上の条件を満たす場合に限り、空き家特例が適用され、譲渡所得税を大幅に軽減することが可能です。

共有名義の空き家は空き家特例の対象になる？

続いて、共有名義の空き家は空き家特例の対象になるのかを、次のトピック別に見ていきましょう。

• 共有名義でも適用されるケース
• 共有名義の注意点と適用が難しいケース

共有名義でも適用されるケース

空き家が共有名義である場合でも、各共有者がそれぞれ特例の要件を満たしていれば、持分割合に応じた控除を受けることができます。

例えば、相続人が2人おり、それぞれ50％ずつの持分を所有している場合、1人あたり1,500万円の控除を受けることが可能です。複数人での相続でも、適用条件を満たしていれば、譲渡所得税の負担を大きく減らせるでしょう。

ただし、適用条件を満たしていない共有者がいる場合は、特例の適用が制限されるため注意が必要です。

共有名義の注意点と適用が難しいケース

共有名義の場合、空き家特例の適用が難しくなるケースもあります。

ケース	詳細
共有者の一部が特例の要件を満たしていない場合	共有者のうち1人でも要件を満たさないと、全体の適用が難しくなる
共有者全員の合意が必要	共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が不可欠。意見の相違があるとスムーズに進まない可能性がある
一部の持分が第三者に譲渡されている場合	相続人以外の第三者が共有者になっている場合、空き家特例の適用が認められないケースがある

これらの点を踏まえ、共有名義の空き家を売却する際は、事前に十分な話し合いを行うことが重要です。

共有名義の空き家を売却する方法

ここからは、共有名義の空き家を売却する方法を、3つにまとめて紹介します。

• 共有者全員の合意を得て売却する
• 共有持分のみを売却する
• 共有名義を解消して単独名義にする

共有者全員の合意を得て売却する

共有名義の空き家を売却するには、すべての共有者の合意が必要です。売却の意思が共有者全員で一致していれば、一般的な不動産売却と同じ手続きで進めることができます。

しかし、共有者の中には売却を希望しない人がいる場合もあり、意見の調整が重要になります。まず、売却に関する話し合いを行い、共有者全員が納得できる条件を決めましょう。

その後、不動産会社に依頼して査定を受け、適正な売却価格を設定します。売却が決まれば、売買契約を締結し、所有権移転登記を行います。

また、共有者の中に遠方に住んでいる方や意思表示が難しい方がいる場合は、代理人を立てることも可能です。合意形成がスムーズに進まない場合は、専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

共有持分のみを売却する

共有名義の空き家は、共有者全員の合意がなくても、個々の持分のみを売却することが可能です。持分のみを売却する場合、他の共有者に売却する方法（持分譲渡）と、第三者に売却する方法があります。

持分譲渡は、共有者同士で合意が取れればスムーズに進めることが可能です。一方、第三者に売却する場合、購入希望者が限られることから売却価格が低くなる傾向があります。

また、新たな共有者が加わることで、今後の管理や売却がさらに複雑になる可能性もあるため、慎重に検討する必要があります。

持分売却は、すぐに現金化したい場合の選択肢として有効ですが、デメリットもあるため、専門家に相談しながら進めるのが望ましいでしょう。

共有名義を解消して単独名義にする

共有名義の空き家を売却しやすくするために、一度単独名義に変更する方法もあります。共有者の一人が他の共有者の持分を買い取ることで、単独名義に変更できます。

この方法のメリットは、売却時の意思決定がスムーズになる点です。単独名義になれば、他の共有者の合意を得る必要がなく、自由に売却できます。

ただし、持分を買い取る資金が必要になるため、事前に資金計画を立てることが重要です。また、贈与とみなされないよう適正価格で取引を行う必要があります。

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まとめ

共有名義の空き家でも、空き家特例の適用を受けることは可能です。ただし、すべての共有者が要件を満たしていることが前提となるため、事前にしっかりと確認する必要があります。

特に、共有者間で意見の不一致があると売却がスムーズに進まないこともあるため、早めに話し合いを行い、必要であれば専門家に相談することが大切です。

空き家特例を上手に活用し、税負担を軽減しながらスムーズな売却を実現しましょう。本記事があなたのお役に立てることを願っております。