住宅ローンの残った空き家は売却できる？基本的な流れや注意点を紹介

近年、空き家の問題は社会的に大きな関心を集めており、特に住宅ローンが残っている空き家をどうするかは多くの人が抱える悩みの一つです。

住宅ローンの残った空き家は、売却を検討する際にいくつかの重要なポイントを押さえておかないと、思わぬトラブルを引き起こす可能性があります。特にローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の問題に直面することもあります。

そこで本記事では、住宅ローンが残ったままの空き家を売却する際の基本的な流れや注意点を紹介します。また、オーバーローンが発生した場合の対応方法なども紹介するので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの残った空き家を売却する際の基本的な流れ

住宅ローンが残った空き家を売却するには、まずローン残高を確認することが第一ステップです。住宅ローンの残債が分からなければ、売却が可能かどうかも判断できません。

残高が確定した後、次に行うべきは物件の査定です。売却価格がローン残高を超えていれば、その差額が手元に残ります。

しかし、ローン残高より売却価格が低い場合は、オーバーローンとして残債をどう処理するかを考えなくてはなりません。空き家を売却するためには、不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握し、その上で必要な手続きを進めていきます。

また、住宅ローン契約書を確認し、売却に関する条件（例えば一括返済の義務など）をしっかりと把握しておくことも非常に重要です。

ローン残高より売却価格が下回る場合（オーバーローン）

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態のことです。このような場合、物件を売却して得られる金額ではローンを全額返済できないため、差額分をどのように処理するかが課題となります。

オーバーローンが発生した場合、まずは金融機関と交渉を行い、残債を減額できる可能性があるかどうかを確認することが必要です。もし減額交渉が難しい場合、自己資金を投入して残りのローンを返済することが一般的です。

しかし、自己資金がない場合は、債務整理を検討することも選択肢として考えられます。オーバーローンを放置すると、ローンの支払いが滞り、信用情報に悪影響を及ぼすことがあるため、早めに適切な対応を取ることが重要です。

売却前に確認すべきこと

売却を決める前に確認すべきポイントは、まず物件の状態です。空き家の場合、長期間放置されていることが多いため、物件の劣化が進んでいる可能性があります。

そのため、物件の価値を正確に査定するためには、状態が良いかどうかをチェックすることが大切です。特に、外装や屋内の修繕が必要な場合、売却価格に影響を与えることがあります。

また、住宅ローン契約書を確認し、売却に関する制限や手続きの詳細を理解しておくことも重要です。例えば、契約によっては、一括返済が求められる場合があります。

売却前に全ての契約内容を確認し、必要な手続きが滞りなく進められるように準備を整えておきましょう。

空き家を売却する際の税金や費用

空き家を売却する際には、一般的に下記のような税金や費用が発生する場合があります。

• 譲渡所得税
• 仲介手数料
• 登記費用
• 引越し費用

まず、譲渡所得税についてですが、売却価格がローン残高を上回る場合、その差額に対して課税されることになります。譲渡所得税は、物件を売却して得た利益に対して課税されるため、売却金額とローン残高の差額が利益となります。

ただし、譲渡所得に関しては、居住用不動産の場合、特別控除を受けることができるため、税額を抑えることが可能です。さらに、売却にかかる仲介手数料や登記費用、引越し費用なども費用として考慮する必要があります。

これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の金銭的負担を減らすことができます。

住宅ローンが残った空き家を売却するメリットとデメリット

住宅ローンが残った空き家を売却するメリットは、まずローンの支払いから解放されることです。空き家を維持するためには、管理費や固定資産税、修繕費などがかかりますが、売却することでこれらの費用を削減でき、精神的な負担からも解放されます。

デメリットとしては、売却後にオーバーローンが残る場合、自己資金での支払いが必要になることです。また、売却価格が思ったよりも低くなることがあるため、売却後に税金が発生する場合があります。

住宅ローン残債がある空き家の売却を成功させるためのポイント

空き家を売却する際に成功させるためのポイントは、まず信頼できる不動産会社を選ぶことです。特に住宅ローンの残債がある場合、不動産会社との連携が重要です。

ローン残高と売却価格が合致するように、正確な査定を行ってくれる不動産会社を選びましょう。また、早期に売却を決断することも重要です。

空き家を長期間放置することで、物件の価値が下がる可能性があるため、なるべく早めに売却を進めることが求められます。

空き家を売却した後の注意点

空き家を売却した後は、税金や手続きなどいくつかの重要な点に注意が必要です。まず、譲渡所得税の確認をしましょう。売却で利益が出た場合、所得税や住民税がかかるため、確定申告を忘れずに行うことが大切です。

特に、空き家の売却には「3,000万円特別控除」が適用できるケースがあるため、条件を確認しましょう。また、公共料金や固定資産税の精算も重要です。売却後に不要な請求が発生しないよう、電気・ガス・水道などの解約手続きを済ませ、未払いがないか確認してください。

さらに、買主との引き渡し後のトラブルを防ぐため、契約内容や物件の状態を記録に残しておくと安心です。最後に、近隣住民への配慮も忘れずに。売却後も円満な関係を保つために、引き渡しの際は挨拶をしておくとよいでしょう。

西湘エリアの空き家買取はハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめ

ハウスドゥ小田原市役所前（株式会社Forest Field）は、不動産売却・買取・購入を幅広くサポートする不動産会社です。売却を希望する方に向けて、最短10秒で査定結果がわかる「AI査定システム」を導入。

スピーディーに価格を把握できるため、売却の計画を立てやすいのが特徴です。また、通常の売却だけでなく、不動産買取にも対応しており、「すぐに現金化したい」「手間をかけずに売りたい」といったニーズにも応えています。

さらに、リースバックを活用することで「売却後も住み続けたい」という方にも柔軟な選択肢を提供。不動産の専門知識を持つスタッフが丁寧に対応し、小田原市の市場動向を踏まえた最適な売却プランを提案します。

不動産の売却に関するあらゆる悩みに寄り添い、スムーズな取引を実現する信頼のパートナーです。

口コミ

売却希望の土地の査定をネットで申し込み、そこからメール、電話のやりとりを経て、実際に自宅まで何度も足を運んでいただきました。

初めての不動産売却でわからない事ばかりでしたが、とても丁寧で根気よく対応してくださいました。

本当にこちらにお願いして良かったと思います。

引用元：Google

まとめ

本記事では、住宅ローンが残ったままの空き家を売却する際の基本的な流れや注意点を紹介しました。住宅ローンが残った空き家の売却は、慎重に進めるべき重要な事項です。

売却の前にローン残高や物件の査定をしっかりと行い、オーバーローンの際には適切な対応を取ることが大切です。信頼できる不動産会社と連携し、売却後の税務や費用にも十分に配慮しながら進めましょう。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。