不動産売買で物件情報を閲覧する際、「再建築不可物件」を見たことがある方もいるでしょう。再建築不可物件と表記された土地や物件では、解体後に新たな建物を建築できません。
そのため、再建築不可物件を購入・売却する際には、注意が必要です。特に売却においては買い手が見つかりにくくなるため、一般の不動産売却とは異なるアプローチが求められます。
この記事では、再建築不可物件の概要から購入時のメリット・デメリット、売却時のポイントについて解説していきます。再建築を可能にする方法も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
また、以下の記事では、西湘エリアの空き家について触れているサイトなので、参考にしてみてください。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物を取り壊した後に新たな建築が認められない土地に建つ物件を指します。現行の建築基準法に適合していないことが原因で、再建築不可物件に該当します。
再建築不可物件では、通常の住宅ローンが利用できないことが多く、資産価値や流動性にも注意が必要です。ただし、現存する建物のリフォームや用途変更など、活用方法によっては価値を見出すことも可能であり、投資対象として検討されることもあります。
再建築不可物件が存在する背景
再建築不可物件が存在する背景には、建築基準法の改正や、都市計画の変遷が関係しています。昭和25年に施行された建築基準法では、防災・都市機能の向上を目的として、道路に一定以上接する土地にしか建築を許可しないというルールが設けられました。
しかし、それ以前に開発された土地や、細い路地に囲まれた住宅地などでは、この基準を満たさない土地が多数残っています。建築当時は合法だったものが、後の法改正により再建築不可となったケースが多いのです。
こうした歴史的経緯から、現在でも再建築不可物件が各地に点在しています。
再建築不可物件に該当する条件
再建築不可物件に該当する条件としては、以下の4つがあります。
それぞれの条件について解説していきます。
①建築基準法上の道路と接していない
再建築不可物件に該当する条件の1つに、建築基準法上の道路に接していないことが挙げられます。建築基準法第42条では、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ新築や再建築が認められないと規定されています。
しかし、私道や位置指定道路ではない未認定の通路しかない土地や、道路には面していても接道幅が2メートル未満の場合には、この要件を満たさず再建築不可と判断されます。
この条件を満たさないと、原則として建築確認申請が通らず、新たな建物を建てられないため、物件の価値を下げる要因になりかねません。購入や売却時には特に注意が必要です。
②建築基準法上の道路と接している幅が2m未満
道路に対する接道幅が2メートル未満の場合、再建築不可物件に該当します。
建築基準法第43条では、建物を建築するためには幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。この基準を満たさない土地では、新たな建物の建築が原則認められません。
接道義務を満たしていない場合、火災時の避難や緊急車両の通行に支障をきたす恐れがあるため、法律により建築が厳しく制限されています。
③建物の敷地が幅員4m未満の道路に接している
接道幅が2メートル未満に加え、建物の敷地が幅員4メートル未満の道路に接しているケースでも、再建築不可物件に該当する要件です。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。
しかし、古くからの住宅地などでは、幅員4メートルに満たない狭い道路が多く存在しています。そのような道路にしか接道していない土地に建つ建物は、新たな建築が認められません。
この場合、原則として建て替えはできず、既存建物の修繕やリフォームにとどまることになります。
④接している道路が建築基準法に準じた道路でない
再建築不可物件に該当する条件として、接している道路が建築基準法に適合していない場合が挙げられます。
建物を建築するためには、幅員4メートル以上の「道路」に敷地が2メートル以上接している必要があると紹介しましたが、そもそも道路自体が建築基準法上の道路として認められていない場合、いかに敷地が面していても建築許可は下りません。
私道で正式に位置指定を受けていないものや、通路扱いの細道がこれに該当します。このような土地では、建物を新たに建てることができず、再建築不可とされるため注意が必要です。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件の購入はためらうかもしれませんが、実は購入において以下のようなメリットが期待できます。
それぞれのメリットについて解説していきます。
相場よりも安い価格で購入できる
再建築不可物件を購入するメリットの一つは、一般的な市場価格よりも安く手に入れられる点にあります。
再建築ができないという制約があるため、資産価値が低く評価される傾向にあり、購入価格も自然と抑えられます。そのため、立地や周辺環境に問題がなければ、リフォームや用途変更によって十分に活用することが可能です。
また、コストパフォーマンスの高い投資対象として注目されることもあります。資金に余裕がない場合でも、比較的手が届きやすい価格で購入できるため、収益物件・セカンドハウス用途として選ばれるケースも増えています。
固定資産税を抑えられる
再建築不可物件を購入することで、固定資産税を抑えることが可能です。再建築不可物件は、建築可能な物件に比べて市場価値が低く評価されやすいため、それに伴い土地や建物の評価額も低くなる傾向があります。
評価額が下がれば、固定資産税や都市計画税といった税負担も軽減されるため、長期的に所有する場合でも維持費用を抑えることが可能です。
特に、将来的な利用計画がある場合や、コスト重視で不動産を取得したいと考える方にとっては、税負担の軽減は大きなメリットとなります。解体する予定がなければ、再建築不可物件を購入しても良いでしょう。
建築確認不要なリフォームは実施しやすい
建築確認が不要なリフォームを実施する場合、一般的な不動産よりも再建築不可物件の方が適しています。
通常、建物の大規模な増改築には建築確認申請が必要です。再建築不可物件では新築ができない代わりに、一定範囲内の修繕や模様替えに関しては行政の許可を得ずに進められるケースが多くなっています。
例えば以下の工事では、法的な制約を受けにくく、スムーズに施工できる可能性があります。
- 内装の全面改装
- 設備の更新
- 耐震補強
これによって、コストを抑えつつ自分好みの空間へとリフォームし、再活用を図ることが可能です。物件の使い方がはっきりしている場合は、再建築不可物件の購入がおすすめです。
再建築不可物件を購入するデメリット
一方で、再建築不可物件にはデメリットもあります。具体的には、以下の4点です。
それぞれのデメリットについて解説していきます。
建て替え・増築・改築はできない
再建築不可物件を購入するデメリットの一つに、建て替え・増築・改築ができないという制約があります。建築基準法に適合していない土地に建つため、既存の建物を取り壊した場合、新たな建築許可が下りず、空き地となってしまうリスクがあります。
また、建物を増築したり、大規模な間取り変更を伴う改築を行ったりすることも基本的に認められません。老朽化が進んでも、部分的な修繕や模様替えにとどまる対応しか取れないため、長期的な資産価値維持や、居住できるようにすることが難しい点は注意が必要です。
そのため、購入前には現状の建物をどの程度活用できるかを慎重に見極める必要があります。
住宅ローンの利用が困難
再建築不可物件を購入することで、住宅ローンの利用が困難になる可能性があります。
金融機関は物件の担保価値を重視するため、将来的に再建築できない土地や建物には融資を控える傾向があります。その結果、一般的な住宅ローンが利用できず、現金一括での購入を求められる場合や、高金利のローン商品を選ばざるを得ないかもしれません。
また、仮に融資が下りたとしても、通常よりも融資額が抑えられたり、条件が厳しく設定されるケースが多いのが現実です。
再建築不可物件の資金計画は上手く進まない可能性が高いため、事前に金融機関との相談や、購入資金の確保方法についてしっかり検討しておくことが重要です。
修繕費用が増大するリスクがある
再建築不可物件を購入するデメリットとして、修繕費用が増大するリスクがある点が挙げられます。
再建築不可物件は築年数が古いものが多く、建物自体の劣化が進んでいるケースも少なくありません。購入後に住み続けるためには、以下のような大規模な修繕が必要となることがあります。
- 屋根や外壁の補修
- 水回り設備の更新
- 耐震補強工事
また、再建築不可物件は建替えができないため、老朽化が進んでも部分的な補修で延命せざるを得ません。そのため、長期的に見れば想定以上の費用が発生する可能性もあります。
購入時には、将来のメンテナンス費用を見越して検討することが必要です。
売却する際に時間がかかる
再建築不可物件を購入後、売却することになった場合、時間がかかります。再建築不可という制約は、一般の住宅需要者にとっては大きなマイナス要素となるため、購入希望者が限定されやすい傾向にあります。
また、金融機関の住宅ローンが利用できないケースも多く、現金購入を前提とした取引になることから、さらに買主の範囲が狭まるのが実情です。
こうした背景から、売却活動を開始してもすぐに成約に至らず、長期化する可能性を十分に考慮しなければなりません。市場動向や物件の条件によっては、大幅な価格交渉に応じる必要が生じる場合もあります。
再建築不可物件を売却するポイント
再建築不可物件を売却する場合、一般的な不動産売却の方法では売れない可能性があります。そのため、以下のポイントを押さえることが重要です。
それぞれのポイントについて解説していきます。
再建築不可であることを明示する
再建築不可物件を売却する際は、再建築不可であることをあらかじめ明示しましょう。物件情報においてこの事実を記載しないと、トラブルに発展するリスクが高まります。
買主が購入後に再建築ができないことを知った場合、契約不適合責任を問われたり、損害賠償請求を受けたりする恐れがあるため注意が必要です。
事前に建築基準法上の接道義務を満たしていない旨を説明し、再建築ができない条件を明確に伝えることで、買主の理解を得やすくなり、トラブルを回避できます。
再建築不可という制約に目をつぶり、早く物件を手放したいと思うかもしれませんが、誠実な情報開示は不動産売却におけるルールです。
隣地と合わせて売却できるか検討する
再建築不可物件を売却する場合、隣地と合わせて売却できるか検討する必要があります。
再建築不可となる原因の多くは、接道義務を満たしていないことにあります。そのため、隣接地と一体化することで接道条件をクリアできる場合があり、建築可能な土地として再評価される可能性が高まります。
隣地との売却を検討する際は、その土地の所有者と交渉する必要があります。まとめて売却するか、もしくは一括して購入希望者に提案することで、物件の価値を引き上げつつ、売却の成約率を向上させることが可能です。
協議には時間がかかりますが、成功すれば資産価値の大幅な回復が期待できます。
売却後の用途を提示する
再建築不可物件を売却する際には、売却後の具体的な用途を提示することがポイントです。
購入希望者は、再建築ができない制約に対して不安を抱きやすく、その物件をどのように活用できるか明確なイメージを持てていないケースがあります。そのため、以下のような活用方法を提案することで、買い手はポジティブな印象を持ちやすくなります。
- リフォームによる賃貸運用
- 店舗や事務所としての利用
- セカンドハウス用途
現実的な用途を示すことで、物件の価値や収益性を共有し、購入のハードルを下げる効果が期待できます。売却活動を円滑に進めるためにも、再建築不可物件の用途の提案は売却戦略として有効です。
買取・訳あり物件に強い業者を選ぶ
再建築不可物件を売却する際は、買取や訳あり物件に強い業者を選ぶことが重要です。一般的な不動産会社では、再建築不可という制約のある物件の売却事例が少なく、販売活動が思うように進まないケースもあります。
一方、訳あり物件を専門に取り扱う業者であれば、独自の販路や投資家ネットワークを活用し、スムーズな売却を目指すことが可能です。
また、再建築不可物件の法的リスクについても熟知しているため、適切な査定や販売戦略を提案してくれる点も大きなメリットです。買取や訳あり物件に強い業者に依頼することで、再建築不可物件でもスムーズな売却が目指せます。
再建築不可から再建築を可能にする方法
再建築不可物件は、原則として新たに家を建てられませんが、例外として再建築ができるようにする方法もあります。具体的には、以下の3つです。
それぞれの方法について解説していきます。
隣地を取得する
再建築不可物件に該当する条件は、敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している要件を満たしていない場合です。しかし、隣接する土地を購入して接道義務をクリアできれば、再建築が可能になります。
隣地と一体利用することで敷地の間口が広がり、要件を満たせるようになるケースがあります。
ただし、隣地所有者との交渉や取得費用が発生するため、コストや交渉の可否について十分な調査と計画が必要です。また、境界確定や合筆登記などの手続きも求められるため、専門家への相談も検討すべきでしょう。
位置指定道路として認定を受ける
再建築不可物件を再建築可能にする方法として、接道している道路を位置指定道路として認定を受ける手段があります。位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から正式に道路と認められた私道を指します。
これに認定されれば、接道要件を満たすことになり、新たな建物の建築が可能です。しかし、幅員や構造などが法定基準に適合していることが前提となっていて、以下のような手続きや作業が必要です。
- 現地の測量
- 周辺住民の同意取得
- 行政への申請手続き
そのため、位置指定道路に認定されるまでにかかる手間や費用には注意が必要です。
セットバックを行う
セットバックとは、敷地の一部を後退させて道路幅を確保することで、建築基準法上の接道義務を満たすための措置を指します。
例えば、現状の道路幅が4メートル未満の場合、敷地の境界線を後退させることで、道路中心線から2メートルの距離を空ける形にし、基準を満たす必要があります。この手続きを行うことで、再建築が認められる可能性が高まります。
その代わりに敷地面積は減少するため、建てられる建物の規模に制約が出る点には注意が必要です。再建築不可物件が建つ土地の広さに余裕がある場合は、セットバックを検討してみましょう。
再建築不可物件の売却は専門家に相談しよう
再建築不可物件の売却を検討する際は、必ず専門家に相談しましょう。
再建築不可という特殊な事情を抱える物件は、一般的な住宅と比較して売却が難しく、価格設定や売却戦略には高度な知識と豊富な経験が求められます。不動産取引に精通した専門家であれば、対象物件の法的状況や市場ニーズを把握した上で、最適な売却方法を提案してくれます。
また、専門家を通じて売却することで、再建築不可物件に理解のある投資家や買取業者へのアプローチも可能となり、スムーズな売却が期待できます。これにより買い手を見つけやすくなり、早期売却も目指せます。
失敗を避けるためにも、早い段階で信頼できる専門家に相談することが重要です。
西湘エリアの再建築不可物件の買取はハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめ
西湘エリアで再建築不可物件の売却を検討している方には、ハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめです。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/satei/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
