「空き家を売却しようか迷っている」
「将来用途を変えて使うかもしれない」
全国で空き家の増加が問題となっていますが、その背景には上記のように考えている方も多いはずです。他にも、実家を相続した場合は、思い出として所有していたいと思うかもしれません。
しかし、空き家を維持するには費用がかかります。使わない空き家を所有することはリスクもあるため、たとえ実家であっても、リスクを考慮して手放すかどうかを検討しなければいけません。
この記事では、空き家の維持費や内訳、所有するリスクについて解説していきます。所有する場合の費用の抑え方についても紹介しているので、最後までご覧ください。
また、以下の記事では、西湘エリアの空き家について触れているサイトなので、参考にしてみてください。
空き家維持費の相場
空き家を所有し続ける場合、年間の維持費はおおよそ35〜50万円が相場とされています。この費用には固定資産税や都市計画税が含まれていて、詳細については後で詳しく解説します。
老朽化が進んでいる物件では、補修費用がさらに加算されることもあります。特に倒壊や害虫被害を防ぐための管理は必要不可欠であり、費用負担の長期化を防ぐために重要です。
空き家の状態や立地、築年数によって維持費は変動するため、管理にかかる総額をあらかじめ試算することが大切です。
【ケース別】空き家の維持費シミュレーション
以下では、以下の物件ごとに維持費をシミュレーションしていきます。
条件によって実際の金額とは異なりますが、どれくらいかかるかを知る上で参考にはなるはずです。ぜひ参考にしてみてください。
マンション
空き家となったマンションの維持費は、年間で約45万〜50万円が一般的な相場とされています。主な内訳は、以下の通りです。
- 管理費・修繕積立金：年間約27万5,000円
- 固定資産税および都市計画税：約11万円
- 空き家管理サービスの利用：年間6万6,000円〜13万2,000円
これらの費用は、住居として使用していない場合でも継続的に発生し、長期的な負担となる可能性があります。将来的に居住する予定がない場合や、管理が困難な状況では、これらの年間費用は大きな負担となるでしょう。
マンションは投資として活用されるケースもあるため、売却するという選択肢も有効です。
戸建て
戸建ての空き家を維持する場合、年間の費用は約35万〜50万円が一般的です。マンションと比べると、戸建ての方が安くなる傾向があります。内訳としては、以下の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 定期的な清掃や草刈り
- 水道・電気
特に築20年以上の物件では、老朽化による修繕費用が追加で発生することもあり、年間の維持費が50万円を超えるケースもあります。
また、遠方に住んでいる場合や管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用が必要となり、年間で10万円程度の費用がかかることも珍しくありません。
戸建ては維持費がマンションより安く済む一方で、売却しても資金になりにくいため、維持するかどうかは慎重に判断しましょう。
空き家の維持費の内訳
空き家の維持費の内訳としては、以下のように構成されています。
それぞれの費用について解説していきます。
固定資産税
空き家の維持費のうちで最も代表的なのが、固定資産税です。固定資産税は、土地や建物の評価額を基に市区町村が課税する税金で、空き家であっても課税対象となります。
一般的には毎年1月1日時点での所有者に対して課税され、評価額の1.4%が標準税率として設定されています。さらに、空き家が「特定空き家」に指定された場合、この軽減措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクがあるため、注意が必要です。
このように、空き家を放置して老朽化が進むと、税制面でも不利益を被る可能性があります。そのため、物件状態を適切に管理しつつ、必要に応じて早めの対策を講じるようにしましょう。
都市計画税
都市計画税とは、空き家を含む土地や建物に課される地方税の一種で、市街化区域内に所在する不動産が対象となります。空き家であっても所有していれば納税義務が発生し、毎年の固定資産税とあわせて課税されるのが一般的です。
税率は標準で0.3％と定められており、固定資産税評価額に応じて金額が決まります。たとえば評価額が1,000万円の土地建物であれば、年間3万円程度の負担が生じるという計算です。
都市計画税は、道路や下水道、公園など都市整備に活用される財源となるため、実際に居住していなくても負担は免れません。所有期間が長くなるほど累積するため、空き家の維持には不可欠です。
火災保険・地震保険料
空き家における維持費の中でも、火災保険や地震保険料は避けられない支出となります。
居住者がいない建物は火災リスクが高いと判断され、保険料が割高になる傾向があります。また、空き家特有の条件に対応する「空き家専用保険」への加入が必要となることも考えられます。
地震保険についても、補償内容や建物の構造によって費用は異なりますが、年間で数万円から十数万円の出費を見込む必要があります。特に築年数が経過している木造住宅の場合、保険会社によっては加入条件が厳しくなるでしょう。
自然災害や放火リスクに備える意味でも、火災保険と地震保険に関する料金は必要になります。
メンテナンス
空き家の維持において、メンテナンスを実施する上でも費用が発生します。具体的には、以下のような作業がメンテナンスに該当し、維持費に含まれます。
- 屋根や外壁の劣化チェック
- 雨漏りの点検
- 建物の傾き・ひび割れの確認
これらを怠ると、倒壊やシロアリ被害、カビの発生といったリスクが高まり、補修費がかえって高額になる可能性があります。他にも、定期的な換気や通水作業が重要で、水道管の腐食や悪臭を防ぐ効果があります。
メンテナンスの頻度や範囲によって年間の費用は変動しますが、目安としては年間数万円から十数万円程度が見込まれます。空き家の活用もしくは売却どちらにしても、メンテナンスは不可欠です。
草刈り・庭木の手入れ
空き家を適切に維持する上で欠かせないのが、草刈りや庭木の手入れです。放置された庭は雑草が繁茂しやすく、景観の悪化に加え、害虫の発生や近隣トラブルの原因にもなります。
特に夏場は雑草の伸びが早く、月に1〜2回の頻度で対応する必要があるケースもあります。
剪定や伐採を含めた作業を専門業者に依頼すると、1回あたり1万円〜3万円程度の費用が発生します。樹木の本数が多い場合や、傾斜地・広い敷地の場合はさらに高額になるでしょう。
定期的な手入れを怠ると、草木が隣地にはみ出してしまい、法的責任を問われるリスクもあるため、費用を見込んだ管理計画が必要です。
清掃
空き家を適切に維持するためには、定期的な清掃が欠かせません。室内にほこりやカビが蓄積すると、建材の劣化を早める原因となり、将来的な修繕費が増加する恐れがあります。
また、長期間掃除されていない空き家は、害虫や小動物の侵入を招くリスクも高くなります。自身で清掃を行う場合は費用を抑えられますが、遠方に住んでいる場合は管理会社や専門業者に依頼するのが一般的です。
業者に任せると、1回あたり5,000円から2万円程度が相場となっており、年間では5万〜10万円程度かかるケースもあります。建物の資産価値を保ちつつ、近隣への迷惑も防ぐためにも、清掃にかかる費用も考慮して維持費を計算することが必要です。
水道光熱費
空き家であっても、水道や電気などの基本料金は発生します。使用していなくても契約を継続していれば、月に数百円から数千円の固定費がかかるため、年間では数万円に達するケースもあります。
特に通水を目的とした水道の契約を残す場合、配管の劣化や悪臭の発生を防ぐうえで有効ですが、その分費用はかかります。また、電気についても防犯対策として最低限の契約を維持することが望ましく、これも維持費に含まれます。
ガスは利用しないなら停止する選択も可能ですが、水道や電気のように完全に止めてしまうと、再利用の際に再契約費用がかかる場合もあります。
節約したい項目ではありますが、空き家を維持する上では発生が免れない費用です。
管理委託料
空き家の維持費に含まれる管理委託料とは、主に空き家管理専門業者へ委託するもので、月額3,000〜10,000円が相場とされています。対応してくれるサービスの内容は、以下の通りです。
- 巡回点検
- ポストの整理
- 換気
- 簡易清掃
- 草木の手入れ
管理委託料は、物件の状態や管理頻度、地域によって費用に差が生まれ、別途オプション対応が必要になることもあります。特に放置による老朽化や近隣トラブルを防ぐには、定期的な管理が不可欠であり、管理委託料はそのリスク回避の一環として捉えるべきでしょう。
管理を業者に依頼する場合は、管理委託料も維持費に含めるべきです。
不用品処分に係る費用
空き家を維持するうえで見落とされがちなのが、不用品の処分にかかる費用です。空き家には家具や家電などがそのまま残されているケースが多く、これらを放置すると劣化による異臭や害虫の発生、それによる近隣への悪影響といった恐れがあります。
不用品処分の費用は、量や内容によって異なりますが、一般的に10万〜30万円程度が相場です。大型のタンスや冷蔵庫などは粗大ごみとして個別に料金が発生し、専門業者へ依頼する場合は人件費や運搬費も加算されます。
自治体の回収サービスを利用する方法もありますが、収集日や品目に制限があるため、スムーズな処分が難しいこともあります。いずれにしても、不用品を処分する際の費用も計算するようにしましょう。
防犯設備
空き家を安全に管理する上で、防犯設備の導入は欠かせません。人の出入りがない空き家は不審者に狙われやすく、侵入や不法投棄のリスクが高まります。
そのため、防犯カメラやセンサーライト、スマートロックなどの設置が推奨されます。防犯カメラは録画機能付きであれば抑止力にもなりますが、設置費用として数万円からが必要です。インターネット回線を通じて遠隔監視ができるタイプであれば、住まいから離れていても確認できます。
また、窓や出入口に補助錠を追加するだけでも、防犯として一定の効果が期待できます。防犯設備にかかる初期費用を把握しておくことで、空き家を安心して管理できる環境が整います。
空き家を所有するリスク
空き家は所有していることで、以下のようなリスクが考えられます。
それぞれのリスクについて解説していきます。
建物の老朽化による価値の低下
空き家を所有し続ける最大のリスクの1つに、建物の老朽化による資産価値の低下があります。
長期間にわたって人が住まない状態が続くと、風通しや換気が行われず、湿気・カビ・シロアリなどの被害を受けやすくなります。また、外壁や屋根の傷みが進行し、雨漏りや腐食が生じることで建物全体の劣化が加速するでしょう。
こうした劣化を放置すると、修繕に多額の費用がかかるだけでなく、売却時に買い手がつかない、あるいは著しく低い価格でしか取引されない可能性が高まります。
資産としての空き家を維持するには、定期的な点検や修繕を欠かさず行う必要があります。老朽化の進行を抑える努力を怠ると、資産であるはずの空き家が負債に転じるリスクもあるため注意が必要です。
維持費・税負担がかかる
空き家は所有しているだけでも、維持費・税負担といった経済的なリスクが発生します。たとえ居住していなくても、固定資産税や都市計画税の支払いは毎年必要であり、土地と建物の評価額によっては数十万円にのぼるケースもあります。
さらに、老朽化を防ぐための清掃・修繕・火災保険の継続なども含めると、年間での費用負担は大きくなります。これらのコストは空き家を利用していなくても発生するため、長期的な所有が経済的な負担となる点は無視できません。
将来的な活用を計画しているのであれば、維持費や税負担に対応できますが、そうでない場合は売却を検討して負担を軽減するのが得策です。
火災・放火のリスクが高まる
空き家を所有するリスクとして、火災や放火の危険性が高まる点が挙げられます。無人状態が続く空き家は人目が届きにくく、異常の早期発見が難しいため、火災発生時の被害が拡大しやすいのが特徴で、これはデメリットと言えるでしょう。
また、不法侵入者による放火や、ごみの不法投棄が引火の原因になることもあります。特に老朽化した木造住宅では、電気系統の劣化や乾燥した内装材が火災を引き起こすリスクをさらに高めます。
火災が発生した場合、自宅の損失にとどまらず、近隣住宅や周囲への延焼被害、さらには損害賠償責任を問われることも考えられます。そのため、空き家の火災保険加入や、防火対策の強化が不可欠です。
不法侵入や違法利用のリスクが増大する
空き家を長期間放置していると、不法侵入や違法利用のリスクが高まる点に注意が必要です。人の気配がない建物は、空き巣や無断居住者、不法投棄の対象となりやすく、犯罪の温床になる可能性もあります。
実際に、管理が行き届いていない空き家にホームレスが住み着いたり、違法な薬物使用やゴミの不法集積に利用された事例も報告されています。
このような事態に発展すると、近隣とのトラブルや行政からの指導を受けることにもなりかねません。さらに、損害が発生した場合には所有者としての法的責任を問われる可能性もあるため、定期的な見回りや防犯対策の実施が不可欠です。
空き家を所有する際は、こうしたリスクを十分に理解しておく必要があります。
空き家の維持費の抑えるのに有効な対策
このように空き家の所有にはリスクがありますが、それでも維持したいという方もいるでしょう。その場合、以下の対策で維持費を抑えるのが有効です。
それぞれの対策について解説していきます。
定期的なメンテナンスで早期の劣化を防ぐ
空き家の維持費を抑えるうえで有効な方法の1つが、定期的なメンテナンスによって早期の劣化を防ぐことです。建物は人が住まなくなると急速に傷みやすくなり、湿気や雨漏り、害虫の侵入などによって修繕費がかさむ原因となります。
しかし、以下のようなメンテナンスを定期的に実施することで、大きな劣化を未然に防ぐことが可能です。
- 換気
- 通水
- 屋根や外壁の点検
- 簡易な補修
結果的に、将来的な高額修繕費を回避でき、維持費全体の圧縮につながります。また、建物の価値を維持するうえでもメンテナンスは効果的であり、いざ売却や利活用を検討する際にも有利な条件となるでしょう。
空き家を長期間保有する可能性がある場合は、放置せずこまめなメンテナンスを心がけることが重要です。
不要な契約を見直す
空き家の維持費を抑えるためには、不要な契約を見直すことが効果的な対策となります。例えば水道や電気などのライフラインは、居住予定がない場合でも基本料金が発生するため、一時的に停止手続きを行うことで年間数万円の節約が可能です。
また、加入している火災保険についても、空き家専用のプランに変更することで保険料を抑えられる場合があります。
さらに、新聞や宅配サービスなど以前の居住者が契約していたままになっているものがあれば、速やかに解約するべきです。こうした契約内容の精査を定期的に行うことで、無駄な支出を減らし、維持費を現実的な範囲に抑えることが可能となります。
自治体の補助金・助成金制度を活用する
自治体が提供する補助金・助成金制度を活用することで、維持費の削減につながります。多くの自治体では、空き家の管理・リフォーム・解体に加え、活用促進に対する補助制度を設けています。
例えば、老朽化した空き家の修繕にかかる費用の一部や、防犯対策に必要な設備の設置費用を支援する制度があります。また、空き家バンクへの登録や利活用を前提とした助成金が用意されているケースも珍しくありません。
これらの制度を利用することで、個人負担を軽減しつつ、空き家の安全管理・価値の維持につなげられます。補助内容や条件は地域ごとに異なるため、所有する空き家がある自治体の公式情報を確認してから利用しましょう。
維持以外の空き家の活用方法
空き家の維持費やリスクを考慮して、維持する以外の選択肢を検討する方もいるはずです。維持以外で有効な空き家の活用方法は、以下の3つです。
それぞれの活用方法について解説していきます。
売却・買取
空き家の維持に負担を感じる場合、有効な活用方法として売却・買取が挙げられます。長期間利用予定がない、老朽化が進んでいる物件については、売却を検討することで将来的な維持費や管理の手間を軽減できます。
近年では、空き家の需要が高まっていて、リノベーション目的や土地活用を目的とした購入希望者も増加傾向にあります。また、不動産会社による買取であれば、仲介期間が不要なため迅速な現金化が可能です。
売り手としても、売却益をもとに新たな住まいや投資に活用できるため、売却や買取は空き家を手放す方法として代表的です。放置することで劣化が進む前に、早期の判断で売却に踏み切ることが、空き家の有効な活用方法と言えるでしょう。
賃貸
売却や買取以外にも、賃貸物件として空き家を運用する方法もあります。長期間使用予定のない物件であっても、第三者に貸し出すことで家賃収入を得られ、維持費の負担を軽減できます。
住宅需要のある地域や、若者・移住者向けに需要が高いエリアでは、リフォームや設備の一部改修を行うことで十分な賃貸需要が見込めます。また、賃貸にすることで人の出入りが発生し、防犯上の効果も期待できます。
ただし、入居者管理やトラブル対応の手間が生じるため、不動産会社に管理を委託するケースも多く見られます。賃貸として活用する際は、物件の状態や立地条件を考慮した上で判断しましょう。
リノベーション
空き家は維持するだけでなく、リノベーションによって資産価値を高めることも可能です。老朽化した住宅を現代のライフスタイルに合わせて改修することで、住宅としての再利用が可能となり、賃貸物件や売却用物件としての価値も向上します。
特に古民家や築年数のある戸建ては、リノベーションによってデザイン性・機能性を兼ね備えた物件に生まれ変わる事例が多く見られます。
リノベーションにおける工事費用は内容や規模により異なりますが、補助金制度を活用すれば負担を抑えることも可能です。空き家を再度利用する可能性がある場合は、リノベーションという選択肢を視野に入れておきましょう。
西湘エリアの空き家買取はハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめ
西湘エリアで空き家の売却を検討されている方には、ハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめです。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/satei/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
