空き家を所有している方の中には「売却するのはまだ早い」「将来的に使う可能性がある」など、様々な理由で売却を躊躇している方も多いでしょう。そのような場合の選択肢として、空き家を賃貸物件として活用する方法があります。しかし、賃貸経営には様々なメリットとデメリットが存在します。
この記事では、空き家を賃貸に出す際の利点と課題、成功させるためのポイントを詳しく解説します。
また、以下の記事では、西湘エリアの空き家について触れているサイトなので、参考にしてみてください。
空き家を賃貸に出す5つのメリット
空き家を賃貸物件として活用することには、いくつかの明確なメリットがあります。定期的な家賃収入を得られることはもちろん、空き家特有の問題解決にもつながります。
定期的な収入が得られる
空き家を賃貸に出すことの最大のメリットは、毎月の家賃収入が得られることです。この収入は固定資産税や管理費などの維持費をカバーするだけでなく、余剰資金として活用できる可能性もあります。特に都市部や交通アクセスの良い場所、大学や企業の近くなど、需要の高いエリアであれば、安定した収入が期待できます。
また、空き家を賃貸に出すことで、将来的な修繕や改修のための資金を計画的に積み立てることも可能になります。
空き家の管理問題が解消される
空き家を放置すると、建物の劣化が進んだり、防犯上の問題が生じたりすることがあります。賃貸に出すことで、入居者が日常的に使用するため、空き家特有の劣化を防ぐことができます。
また、水回りの使用や換気が定期的に行われることで、カビやシロアリの発生リスクも低減します。特に遠方に所有する空き家の場合、管理の手間やコストを削減できる点は大きなメリットといえるでしょう。
固定資産税の軽減措置が継続される
空き家を放置すると、「空き家対策特別措置法」に基づき、特定空き家に指定されるリスクがあります。特定空き家に指定されると、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
しかし、賃貸として活用していれば「住宅用地」としての扱いが継続されるため、固定資産税の軽減措置が維持されます。これにより、長期的に見れば大きなコスト削減につながります。
将来的な資産価値の維持につながる
空き家を放置すると、建物の劣化により資産価値が急速に低下します。しかし、賃貸として活用することで、定期的なメンテナンスや修繕が行われるため、資産価値の維持につながります。
特に、賃貸収入を活用して計画的にリフォームや設備更新を行うことで、将来的に売却する際の価格にも好影響を与える可能性があります。また、適切に管理された物件は、周辺環境にも良い影響を与え、地域全体の価値維持にも貢献します。
売却のタイミングを柔軟に選べる
不動産市場は常に変動しており、売却のタイミングによって価格が大きく変わることがあります。空き家を賃貸として活用しながら市場の動向を見極めることで、最適な売却タイミングを柔軟に選ぶことができます。
また、将来的に自分や家族が使用する可能性がある場合でも、それまでの期間を賃貸として活用することで、効率的な資産運用が可能になります。賃貸契約の種類（普通借家契約や定期借家契約）を適切に選ぶことで、将来の選択肢を広げることができます。
空き家賃貸の5つのデメリットと対策
空き家を賃貸に出す際には、様々なデメリットやリスクも存在します。これらを事前に理解し、適切な対策を講じることが重要です。
初期費用と維持費用がかかる
空き家を賃貸物件として活用するためには、一定の初期投資が必要です。特に長期間放置されていた物件の場合、水回りの修繕や壁紙の張替え、設備の更新など、入居者が快適に暮らせる環境を整えるためのリフォーム費用がかかります。
また、賃貸経営を始めた後も、定期的な修繕や設備の更新、共用部分の管理など、様々な維持費用が発生します。これらの費用を家賃収入でカバーできるかどうかを事前にシミュレーションすることが重要です。賃貸需要の低いエリアでは、投資回収が難しいケースもあるため注意が必要です。
入居者とのトラブルリスク
賃貸経営では、入居者とのトラブルが発生するリスクがあります。家賃滞納、騒音問題、近隣とのトラブル、契約違反（無断転貸や用途違反など）、退去時の原状回復をめぐるトラブルなど、様々な問題が起こり得ます。これらのトラブルに対応するためには、適切な入居者審査、明確な契約内容の説明、定期的な物件確認などが重要です。
また、賃貸管理会社に管理を委託することで、トラブル対応の負担を軽減することも検討すべきでしょう。特に遠方に住んでいる場合は、現地での迅速な対応が難しいため、プロの管理会社の活用がおすすめです。
管理の手間と責任
賃貸物件のオーナーには、入居者に安全で快適な住環境を提供する責任があります。設備の不具合や緊急時の対応、定期的な点検や修繕など、様々な管理業務が発生します。特に自主管理の場合は、これらの業務をすべて自分で行う必要があります。また、法律や条例の変更に伴う対応（耐震基準や消防設備の更新など）も必要になることがあります。
管理の手間と責任を軽減するためには、信頼できる賃貸管理会社に委託することが効果的です。管理委託費用は家賃の5%〜10%程度が一般的ですが、トラブル対応や空室リスクの軽減を考えると、投資に見合う価値があるケースが多いでしょう。
将来的な原状回復費用
入居者が退去する際には、原状回復工事が必要になります。この費用は、入居期間や使用状況によって変わりますが、一般的には家賃の2〜3ヶ月分程度がかかると想定しておくべきです。
また、長期間の賃貸後に自分で使用する場合や売却する場合にも、大規模なリフォームが必要になることがあります。これらの将来的なコストを見越して、家賃収入の一部を積み立てておくことが重要です。
また、原状回復をめぐるトラブルを避けるためには、入居前の物件状態を写真や書面で記録しておくことや、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応を心がけることが大切です。
税金面での負担増加
賃貸収入は「不動産所得」として課税対象となります。確定申告が必要になり、所得税・住民税の負担が増える可能性があります。ただし、管理費、修繕費、減価償却費、ローン金利など、様々な経費を計上することで課税所得を抑えることができます。
また、空き家を賃貸に出す際の改修費用については、一定の条件を満たせば「空き家の住宅用賃貸への転用に伴う改修費用」として特別控除が受けられる場合もあります。税金面での最適な対策については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に相続した空き家の場合は、相続税や贈与税も考慮した総合的な対策が重要です。
空き家を賃貸で成功させるための5つのポイント
空き家の賃貸経営を成功させるためには、事前の準備と計画が重要です。以下の5つのポイントを押さえることで、リスクを最小化し、安定した賃貸経営を実現できる可能性が高まります。
適切なリフォーム計画と予算設定
空き家を賃貸物件として活用する際には、適切なリフォーム計画が重要です。すべてを最新設備に更新するのではなく、ターゲットとなる入居者のニーズに合わせた効果的なリフォームを行うことがポイントです。
例えば、ファミリー向けであれば収納スペースや防音性能を重視し、若年層向けであればキッチンやバスルームのデザイン性を高めるなど、戦略的な投資が必要です。リフォーム費用は家賃収入で5〜10年程度で回収できる範囲に抑えることが理想的です。また、将来的な修繕や設備更新も見越した予算計画を立てておくことで、長期的な収益性を高めることができます。
立地・環境に合った家賃設定
適切な家賃設定は賃貸経営の成否を大きく左右します。周辺相場よりも高すぎると入居者が見つからず、低すぎると収益性が悪化します。家賃設定には、立地条件（駅からの距離、周辺施設の充実度など）、物件の状態（築年数、設備の新しさなど）、間取りや広さなどを総合的に考慮する必要があります。
また、地域の賃貸需要や季節変動なども把握しておくことが重要です。例えば、大学が近い地域では新学期前に需要が高まるなど、地域特性を理解することで、空室リスクを減らし安定した賃貸経営が可能になります。不動産会社に相談し、市場調査を行った上で適切な家賃設定をすることをお勧めします。
信頼できる賃貸管理会社の選定
特に遠方に住んでいる場合や、賃貸経営の経験が少ない場合は、信頼できる賃貸管理会社に管理を委託することが重要です。良い管理会社は、入居者募集、契約手続き、家賃集金、クレーム対応、定期的な点検、修繕手配など、オーナーの負担を大きく軽減してくれます。
管理会社を選ぶ際には、実績や評判はもちろん、管理物件数、緊急時の対応体制、レポーティングの詳細さなども確認しましょう。また、管理手数料の内容や追加費用の有無なども比較検討することが大切です。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用のバランスを考慮して選ぶことをお勧めします。
西湘エリアの空き家買取はハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめ
賃貸経営に不安がある場合や、管理の手間を避けたい場合は、売却という選択肢も検討する価値があります。特に西湘エリアでは、ハウスドゥ 小田原市役所前が様々なサポートを提供しています。
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| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
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| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
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賃貸経営に向いている物件であれば適切なリフォーム計画や管理方法をアドバイスし、賃貸に適さない物件であれば買取という選択肢も提示してくれます。
家財道具や不用品がそのままの状態でも買取可能なため、遠方に住んでいて物件の整理が難しい方にとって大きなメリットとなります。相談は無料で行っているため、空き家の活用方法に迷っている方は一度相談してみる価値があるでしょう。
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なお、次の記事では空き家解体費用の相場と対策を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
空き家を賃貸物件として活用することには、定期的な収入確保や資産価値の維持など多くのメリットがありますが、初期費用や管理の手間、トラブルリスクなどのデメリットも存在します。
成功するかどうかは、物件の立地や状態、所有者の状況、市場環境など多くの要素に左右されます。一方で、賃貸経営に不安がある場合や管理の手間を避けたい場合は、西湘エリアではハウスドゥ 小田原市役所前の買取サービスという選択肢もあります。空き家の状況や所有者のニーズに合わせた最適な活用方法を選ぶことが、長期的に見て最も重要なポイントです。
