土地の無償譲渡を徹底解説！メリット・デメリットと具体的な手続き方法

土地を持っていることが負担になる場合、売却だけでなく「無償譲渡」という選択肢もあります。特に価値の低い土地や遠方にある土地は、買い手が見つからないケースも少なくありません。この記事では、土地の無償譲渡に関する基本知識や手続き方法、税金面での影響について詳しく解説します。

土地の無償譲渡とは

土地の無償譲渡とは、文字通り対価（お金）を受け取らずに土地の所有権を他者に移転することです。近年、人口減少や高齢化に伴い、特に地方の土地を中心に管理が難しい不動産が増えています。

このような状況下で、固定資産税の負担や管理の手間から解放されるために無償譲渡を選択する所有者が増えています。

無償譲渡の基本的な仕組み

土地の無償譲渡は、民法上の「贈与」に該当します。所有者が受贈者（譲渡を受ける人）との間で贈与契約を結び、所有権移転登記を行うことで完了します。法的には比較的シンプルな手続きですが、税金面や将来的なリスクについて十分に理解しておく必要があります。

無償譲渡の対象としては、一般的に市場価値の低い土地や遠方にある土地、管理コストが高い土地などが多く見られます。ただし、どのような土地でも無償譲渡できるわけではなく、譲渡を受ける側にもメリットがあるケースに限られます。

贈与・寄付との違い

無償譲渡は広い意味では「贈与」に含まれますが、一般的な贈与と比べていくつかの特徴があります。

通常の贈与は、親族間や特定の関係にある人の間で行われることが多く、愛情や感謝の表現として行われます。一方、土地の無償譲渡は、所有者の負担軽減が主な目的であることが多いです。

また、自治体やNPO法人などの公共団体に対して行う場合は「寄付」と呼ばれることもあります。寄付の場合、一定の条件を満たせば税制上の優遇措置を受けられる可能性がありますが、受け入れ基準が厳しく、全ての土地が対象となるわけではありません。

土地無償譲渡のメリット

土地の無償譲渡には、受け手側にとって様々なメリットがあります。ここでは主なメリットを4つ紹介します。

無料で家や土地・不動産を入手することができる

最大のメリットは、通常なら多額の費用がかかる不動産を無料で入手できることです。特に若い世代や移住希望者にとって、住宅取得のハードルを大きく下げることができます。

地方では空き家バンクなどを通じて、実質的に無償または格安で提供される物件も増えています。これらは自治体が地域活性化や定住促進のために積極的に取り組んでいるケースも多いです。

土地だけでなく建物付きの場合もあり、リノベーションによって自分好みの住まいにできる点も魅力です。

田舎暮らしを割安で実現することができる

コロナ禍以降、地方移住や二拠点生活への関心が高まっています。無償譲渡を利用すれば、予算を抑えながら田舎暮らしを始めることができます。

特に自然豊かな環境や広い敷地を求める方にとって、都市部では手に入らない贅沢な空間を手に入れるチャンスになります。農地付きの物件であれば、家庭菜園や小規模農業も可能です。

地方自治体によっては、移住者向けの支援制度や補助金と組み合わせることで、さらに負担を軽減できるケースもあります。

民泊や宿泊施設として経営することもできる

無償譲渡で取得した物件を活用する方法として、民泊や宿泊施設としての運営も選択肢の一つです。観光地や景観の良い地域であれば、リノベーションして特色ある宿泊施設にすることで、新たなビジネスチャンスになります。

近年は地方でのユニークな宿泊体験を求める観光客も増えており、適切なマーケティングと運営により、収益を生み出す可能性があります。

空き家の取得・改修・除去に対して補助金がでる

無償譲渡で取得した空き家や土地に関しては、自治体によって様々な補助金制度が用意されています。例えば、空き家の改修費用の一部を補助するリノベーション補助金や、不要な建物の解体費用を助成する制度などがあります。

ただし、補助金には申請期限や条件があるため、事前に自治体に確認し、計画的に利用することが重要です。

土地無償譲渡のデメリット

メリットがある一方で、無償譲渡にはいくつかのデメリットや注意点もあります。受け手側が直面する可能性のある問題を理解しておくことが重要です。

交通の便が悪く空き家での生活や事業展開がしづらい

無償譲渡される物件の多くは、交通の便が悪い地域にあることが少なくありません。最寄りの駅やバス停から遠い、道路状況が良くないなど、アクセス面での課題があることが多いです。

特に公共交通機関が充実していない地方では、自家用車がないと日常生活自体が困難になる可能性があります。

移住を検討する際は、通勤や子どもの通学、医療機関へのアクセスなど、生活インフラの状況を十分に調査することが大切です。

無償譲渡にかかる手続きが煩雑

無償譲渡は、一般的な不動産取引と比べて煩雑な手続きが必要になることがあります。特に自治体やNPO法人への寄付の場合、受け入れ基準の審査や様々な書類の提出が求められます。

これらの手続きには時間とコストがかかることがあり、思ったよりも手間取る可能性があります。専門家のサポートを受けることも検討すべきでしょう。

不動産の無償譲渡を受けた側に税金がかかってくる

無償譲渡を受けた場合、受贈者には贈与税が課税される可能性があります。贈与税は、その土地の時価（路線価や実勢価格）に基づいて計算されます。

ただし、個人間の贈与の場合、年間110万円までの基礎控除があり、それを超える部分に対して課税されます。

贈与税以外にも、不動産取得税や登録免許税、その後の固定資産税なども考慮する必要があります。税金面でのデメリットを避けるために、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

リノベーションが必要

無償譲渡される物件は、長期間放置されていたり、老朽化が進んでいたりするケースが多いため、すぐに住める状態ではないことがほとんどです。安全に居住するためには、耐震補強や水回りの改修、断熱性能の向上など、大規模なリノベーションが必要になることがあります。

こうした改修費用は数百万円から数千万円になることもあり、「無料で手に入れた」としても、その後の投資を考慮すると決して安くはありません。建物の状態によっては、解体して新築した方が経済的な場合もあります。

リノベーションの費用対効果を慎重に検討し、専門家の意見を参考にしながら判断することが重要です。

無償譲渡できる土地の条件

全ての土地が無償譲渡に適しているわけではありません。譲渡できる可能性が高い土地と、難しい土地の特徴を理解しておきましょう。

譲渡に適した土地の特徴

無償譲渡に適した土地には、以下のような特徴があります。

1. 日当たりや眺望が良く、周辺環境が良好な土地
2. 水道・電気・ガスなどのインフラが整っている土地
3. 建築基準法上の接道要件を満たしている土地（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していること）
4. 法的な制限（農地法、都市計画法など）が少ない土地
5. 地盤が安定していて、ハザードマップ上でも安全な場所にある土地

特に移住希望者や二地域居住を考えている人に人気があるのは、自然環境が豊かで、かつ生活に必要な最低限のインフラが整っている土地です。また、観光資源や地域の特色を活かせる立地も価値があります。

譲渡が難しい土地の特徴

一方、以下のような特徴を持つ土地は、無償譲渡が難しい傾向にあります。

1. 接道がない、または極端に狭い道路にしか接していない土地
2. 水道・電気などのインフラが整備されていない土地
3. 災害リスクが高い地域（土砂災害警戒区域、浸水想定区域など）にある土地
4. 土壌汚染や産業廃棄物の不法投棄がある土地
5. 複雑な権利関係（共有名義、抵当権など）がある土地
6. 境界が不明確な土地

これらの問題を抱える土地は、将来的にも活用が難しく、譲渡を受ける側にとってもメリットが少ないため、無償でも引き取り手が見つかりにくいです。特に法的な制限が厳しい土地や、災害リスクが高い土地は慎重な判断が必要です。

土地無償譲渡の際の注意点

無償譲渡を行う際には、いくつかの重要な注意点があります。後々のトラブルを避けるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。

書面で契約書を交わしておく

無償譲渡であっても、必ず書面で契約書を交わすことが重要です。口頭での約束だけでは、後々「そんな約束はしていない」などのトラブルに発展する可能性があります。

契約書には以下の内容を明記しておくとよいでしょう。

1. 譲渡する土地の特定（所在地、地番、面積など）
2. 譲渡の対価（無償であること）
3. 譲渡の時期
4. 所有権移転登記の時期と費用負担
5. 固定資産税などの清算方法
6. 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の有無
7. 特約事項（もしあれば）

契約書の作成には、法律の専門知識が必要なため、司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。費用はかかりますが、将来的なトラブル防止のための投資と考えるべきです。

負担付贈与の場合は贈与者が契約不適合責任を負う

民法上、贈与者は原則として契約不適合責任（旧法の瑕疵担保責任）を負いません。つまり、譲渡した土地に何らかの問題があっても、贈与者は責任を負わなくてよいとされています。

ただし、「負担付贈与」の場合は例外です。負担付贈与とは、受贈者に何らかの義務を課すことを条件とした贈与のことで、例えば「この土地を譲渡する代わりに、毎年お墓参りをすること」などの条件がついている場合が該当します。

この場合、贈与者は売買と同様の契約不適合責任を負うことになります。譲渡する側も受ける側も、この点をしっかり理解しておくことが重要です。

西湘エリアの空き家買取はハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめ

土地の無償譲渡を検討する前に、買取の可能性も探ってみる価値があります。特に西湘エリアでは、ハウスドゥ 小田原市役所前が空き家や土地の買取を積極的に行っています。

特に相続した土地の処分に悩んでいる方や、管理が困難になった土地をお持ちの方にとって、ハウスドゥ 小田原市役所前の買取サービスは有力な選択肢となります。無償譲渡を考える前に、一度査定を依頼してみることをおすすめします。買取できれば、無償ではなく現金を受け取ることができるため、経済的にもメリットがあります。

ハウスドゥ 小田原市役所前では、土地だけでなく、建物がある場合は「お家まるごと」買取も可能です。不用品や家財道具もそのままの状態で買い取ってもらえるため、片付けの手間や処分費用も節約できます。

まずは無料査定から相談してみて、無償譲渡と買取のどちらが自分のケースに適しているか、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。

まとめ

土地の無償譲渡は、売却が難しい土地の処分方法として検討する価値のある選択肢です。メリットとしては、無料で不動産を入手できる、田舎暮らしを実現できる、民泊などの事業展開の可能性がある、補助金が活用できるなどが挙げられます。

一方、デメリットとしては、交通の便が悪いことが多い、手続きが煩雑、税金がかかる可能性がある、リノベーションコストがかかるなどの点に注意が必要です。

無償譲渡を検討する際は、土地の条件や法的な注意点をしっかり理解し、書面での契約を交わすなど、慎重に進めることが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をすることをおすすめします。

土地は大切な資産です。売却、無償譲渡、保有継続など、様々な選択肢のメリット・デメリットを比較検討し、自分にとって最適な判断をしましょう。