空き家を売るには？売却の流れ・費用・注意点をわかりやすく解説！

空き家を所有しているものの、「どうやって売ればいいのかわからない」「費用やトラブルが不安」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

空き家の売却には、名義や状態の確認、売却までの流れ、そして注意すべきリスクなど、知っておくべきことがいくつもあります。特に、相続物件や築年数の古い住宅では、事前準備がスムーズな売却のカギになります。

本記事では、空き家売却の確認ポイントや基本的な流れ、かかる費用・税金、注意点やトラブルの対処法について解説します。

空き家をスムーズに売却したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

空き家を売るにはどうしたらいい？まず確認すべき3つのポイント

空き家を売却しようと考えたとき、まず最初に確認しておくべき基本的なポイントがあります。これらを把握していないまま手続きを進めてしまうと、途中で思わぬトラブルや遅延が発生する可能性もあります。

スムーズな売却のためには、事前の確認作業がとても重要です。

• 不動産の名義と登記状況を確認する
• 空き家の築年数・状態をチェックする
• 所有者が複数人いる場合は事前に話し合っておく

以下でそれぞれのポイントを詳しく解説していきます。

不動産の名義と登記状況を確認する

空き家を売却するには、まず登記簿謄本を確認し、所有者が誰になっているかを把握することが不可欠です。所有権の名義がすでに亡くなった方のままになっている場合は、相続登記が必要です。

また、抵当権が残っている場合は抹消登記が必要となることもあります。こうした法的な手続きが済んでいないと、買主との契約締結や引き渡しができません。

登記情報の確認は法務局またはオンラインで行えるため、売却前に必ずチェックしましょう。法的な整理が、売却の第一歩です。

空き家の築年数・状態をチェックする

空き家の築年数や建物の状態は、売却価格や売れるまでの期間に大きく影響します。築年数が古く、長期間使用されていない物件の場合は、建物の劣化や設備の不具合があるケースも少なくありません。

買主は内覧時に建物の状況を重視するため、あらかじめ屋根や外壁、水まわりなどのチェックを行っておくと安心です。

また、場合によってはインスペクション（建物状況調査）を依頼し、客観的な評価を得ておくことで信頼度が高まり、売却につながりやすくなります。

所有者が複数人いる場合は事前に話し合っておく

空き家の所有者が兄弟姉妹や親族など複数人で共有している場合、売却には全員の同意が必要です。

一人でも反対する人がいると、手続きを進めることはできません。そのため、売却を決める前に、各相続人や共有者との話し合いを行い、売却方針や収益分配についてあらかじめ合意しておくことが大切です。

合意内容はできるだけ書面に残し、後々のトラブルを防ぎましょう。共有名義物件の売却には、調整と信頼関係の構築がカギとなります。

空き家を売却するまでの基本的な流れ

空き家を売るには、いきなり買主を探すのではなく、いくつかの手続きを段階的に進めていく必要があります。特に登記や査定、契約といった基礎的な流れを理解しておくことで、トラブルを防ぎ、スムーズに売却へとつなげることができます。

以下では、売却までに行うべき基本的なステップを順を追って解説します。

空き家は修繕・リフォームしなくても売れる？

「古い空き家を売るにはリフォームが必要なのでは？」と悩んでいる方も多いかもしれませんが、必ずしも修繕やリフォームをしなければ売れないというわけではありません。

物件の状態や売却戦略次第では、手を加えずに売却できるケースも多くあります。重要なのは、状態に応じた判断と事前の情報整理です。

• 修繕の必要性は物件の状態と市場によって異なる
• そのまま売る場合は現状引き渡しで対応可能
• 最小限の手入れだけで印象アップすることもある

次に、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

修繕の必要性は物件の状態と市場によって異なる

空き家に修繕が必要かどうかは、建物の劣化状況や立地エリアの市場動向によって判断されます。たとえば、雨漏りやシロアリ被害などの重大な瑕疵がある場合は、売却前に修繕が求められることもあります。

一方で、築古物件が多いエリアでは、買主側が「リノベーション前提」で購入することも多く、修繕なしで売却されるケースも少なくありません。

リフォームに高額な費用をかけても、それが売却価格に反映されるとは限らないため、地域と物件の特性を見極めることが重要です。

そのまま売る場合は現状引き渡しで対応可能

リフォームや修繕を行わずに売却したい場合、「現状引き渡し」という方法で対応できます。これは、現在の状態のまま物件を引き渡す契約形態で、修繕義務がない代わりに、買主が自己責任で物件の状態を受け入れることになります。

売主にとっては、費用をかけずに早期売却を目指せるメリットがあります。ただし、契約書には「現状有姿で引き渡す」旨を明記し、物件の状況を正確に説明しておくことがトラブル防止につながるでしょう。買主との信頼関係も大切な要素です。

最小限の手入れだけで印象アップすることもある

売却前に高額なリフォームを行わなくても、簡単な掃除や草刈り、換気など最小限の手入れをするだけで、買主への印象が大きく変わることがあります。特に、第一印象に関わる玄関周辺や室内の清潔感は、購入意欲に直結するため軽視できません。

また、室内の家具や不用品を処分して空間を広く見せるだけでも、内覧時の評価は向上します。大規模な修繕に不安がある場合でも、こうした低コストの対策だけでも売却成功につながる可能性があるでしょう。

空き家の売却にかかる主な費用と税金

空き家を売却する際は、「売却価格＝手元に残る金額」ではありません。実際にはさまざまな費用や税金がかかり、思ったよりも手取り額が少なくなるケースもあります。

事前にどんな項目があるかを把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

ここでは、主な費用と税金の一覧を以下の表にまとめました。

空き家売却にかかる費用・税金一覧表

費用・税金項目	内容・目的	備考
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	上限：売却価格×3％＋6万円＋消費税
登記関連費用（相続登記等）	所有権移転や抵当権抹消、相続登記などの登記にかかる費用	司法書士に依頼する場合は報酬も必要
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙代	売却価格により数千円〜数万円
譲渡所得税	売却によって利益（譲渡益）が出た際に課税される税金	所得税＋住民税が課される
税理士報酬	譲渡所得の計算や確定申告を税理士に依頼する場合の費用	依頼内容により異なる（目安：数万円〜）

空き家の売却にかかる費用は、物件の状況や売却額、依頼先によって変動します。想定外の出費が発生しないよう、事前に確認と準備をしておくことが成功のカギです。

空き家を売る際の注意点

空き家を売却する際は、通常の不動産売却よりも注意すべきポイントが多くあります。放置されていた期間が長い物件や、相続が絡む場合には特有のリスクも発生しやすく、手続きの遅延やトラブルにつながることもあるので注意が必要です。

事前に確認しておくことで、売却をスムーズに進めることができるでしょう。以下のポイントを押さえておくことが重要です。

・法的な名義・登記情報を必ず確認する
・建物の劣化状況や瑕疵の有無をチェックしておく
・隣地や共有名義に関するトラブルに備える

空き家の売却で最も重要なのは、法的に売却可能な状態であるかどうかの確認です。特に、登記名義が故人のままになっている場合は、相続登記を済ませる必要があります。

また、建物の老朽化によって発生する瑕疵や、境界線の不明確さによる隣地トラブルもよくあるケースです。こうした問題を事前に把握し、必要に応じて専門家に相談することで、安心して売却を進めることができるでしょう。

空き家を売る際によくあるトラブルと対処法

空き家の売却は、通常の不動産取引よりも複雑になりがちで、トラブルに発展するケースも少なくありません。特に長年放置されていた物件や、相続手続きが不十分な状態では、売却の途中で思わぬ問題が表面化することもあります。

事前に起こりやすいトラブルを知り、対処法を押さえておくことで、安心して取引を進めることができます。

以下のようなトラブル事例とその対処法を見ていきましょう。

• 登記上の名義が故人のままになっている
• 共有名義の相続人同士で意見が分かれている
• 不動産の老朽化・違法建築が見つかる
• 境界が不明確で隣地トラブルにつながる
• 売却後の瑕疵（かし）をめぐって買主とトラブルになる

それぞれのケースでの注意点と解決策を具体的に解説します。

登記上の名義が故人のままになっている

相続登記がされておらず、登記名義が亡くなった人のままになっていると、法的に売却することができません。この状態では、不動産会社も買主も契約を結べず、売却は停止状態になります。

実際、この手続きを放置している人は多く、売却直前で発覚するケースもあるため注意が必要です。

対処法

相続人全員で協議を行い、「遺産分割協議書」や「戸籍謄本」など必要書類を準備したうえで、法務局に相続登記を申請します。2024年4月以降は登記義務化の対象となり、放置しておくと過料が発生するため早めの対応が必要です。

共有名義の相続人同士で意見が分かれている

空き家を兄弟姉妹など複数人で相続している場合、売却には全員の同意が求められます。一人でも反対すれば売却できず、進行がストップします。相続後に関係が悪化している場合は、話し合いすらできないケースもあります。

対処法

まずは冷静な話し合いを行い、売却方針や利益の配分について文書で合意しておくことが大切です。合意が得られない場合は、家庭裁判所で調停を申し立てることもできます。早い段階で専門家を交えるのも有効です。

不動産の老朽化・違法建築が見つかる

建物の劣化や、かつての増築が無許可だった場合、売却時に「違法建築」として扱われる可能性があります。こうした物件は買主の住宅ローン審査に通りにくく、売却そのものが困難になることもあります。

対処法

事前に建築士などによる建物状況調査（インスペクション）を行い、現状を正確に把握します。違法部分がある場合は是正工事や除却を検討し、売却時には買主に事実を明示することでトラブルを回避できます。

境界が不明確で隣地トラブルにつながる

土地の境界があいまいで、ブロック塀の位置や越境問題などが絡むと、買主が不安を感じて契約をためらう要因になります。トラブルに発展する前に明確化しておく必要があります。

対処法

土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行いましょう。隣地所有者との立ち会いを行い、正式な境界線を明示することで、売却時の安心材料になります。確定測量図は買主への信頼性にもつながります。

売却後の瑕疵（かし）をめぐって買主とトラブルになる

売却後に、売主が気づいていなかった雨漏りやシロアリ被害などが発覚し、「説明がなかった」として買主と揉めることがあります。契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲が問題となることもあります。

対処法

現状引き渡しであっても、既知の不具合については事前に説明し、契約書に明記しておく必要があります。建物状況調査を行い、報告書を添付しておくことで、責任の所在を明確にできます。専門家と連携した透明な情報開示がカギです。

空き家を売る際は、空き家売却に強い不動産会社に依頼しよう

空き家の売却は、通常の住宅よりも難易度が高く、専門的な知識や経験が求められます。相続や老朽化、境界問題など、空き家特有の事情に精通しているかどうかで、売却のスピードや価格に大きな差が出ることもあります。

そのため、単に「不動産会社ならどこでもいい」という考え方ではなく、空き家の売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

依頼先を選ぶ際は、以下のポイントを意識しましょう。

・空き家や相続不動産の売却実績が豊富か確認する
・地域事情に詳しい地元密着型の会社を選ぶ
・専門家（司法書士・税理士など）と連携しているか確認する

売却経験が豊富な会社であれば、登記や税務、共有名義などの問題にも柔軟に対応してくれます。特に相続や空き家売却に力を入れている会社は、無料相談や手続きサポートを行っていることも多いため安心です。

複数社を比較検討しながら、信頼できるパートナーを見つけることが、納得のいく売却につながるでしょう。

西湘エリアの不動産売却は『ハウスドゥ 小田原市役所前』がおすすめ

『ハウスドゥ 小田原市役所前』は、小田原市に拠点を構え、西湘エリアに密着した不動産売却サービスを提供しています。特徴は、地域に精通したスタッフが、売却希望者の要望に応じた柔軟な対応をしてくれる点にあります。

「高く売りたい」「早く売りたい」「売却しても住み続けたい」といった多様な売却ニーズに応える方針が明記されており、それぞれの状況に合わせた提案を受けることが可能です。

また、地域の不動産市場に関する知識が豊富で、物件の種類やエリア特性を活かした販売戦略を立ててくれるのも安心材料です。小田原市役所前というアクセスしやすい立地に店舗があり、気軽に相談しやすい点も魅力です。

不動産売却を前向きに進めたいと考えている方は、一度『ハウスドゥ 小田原市役所前』に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

本記事では、空き家の売却に関する基本的な手続きや費用、トラブルの回避法について解説しました。

空き家を売るには、名義の確認や建物の状態把握、相続人間の合意形成など、事前に準備すべきポイントが多くあります。また、老朽化や登記トラブル、共有名義など、空き家特有の課題に対応できる不動産会社選びも重要です。

これらを踏まえ、信頼できる専門家と連携しながら進めることで、安心かつスムーズに空き家の売却を進めることができるでしょう。