相続不動産は放棄できる？手続きや住宅と土地の違い、注意点を徹底解説

相続した不動産を活用する予定がない、売却するのも面倒くさいと思う方は、「放棄する」という選択肢を検討するかもしれません。相続不動産の放棄は法律上可能であり、費用負担や売却手続きは不要になります。

一方で、放棄には相続財産のすべてを手放すことを意味します。つまり、部分的な放棄はできないということです。そのため、放棄という選択肢については、慎重に検討する必要があります。

この記事では、相続不動産の放棄に関する概要や仕組み、手続き、注意点について解説していきます。これから不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続不動産の放棄とは

相続不動産の放棄とは、被相続人が遺した不動産を含む相続財産すべてを受け取らないことを指します。不動産だけを選んで放棄することはできず、以下の財産を含めた一切の相続権を放棄する必要があります。

• 現金
• 預金
• 借金

相続放棄を行うことで、不動産の維持費や固定資産税、老朽化によるリスクを免れます。

しかし、不動産を手放したいという理由だけで手続きを進めると、かえって不利益を被る可能性もあります。そのため、放棄に関するルールや手続きについて理解を深めることが重要です。

放棄できる財産・できない財産の違い

相続放棄の手続きでは、原則として個別の財産を選んで放棄はできません。すべての相続財産を一括して放棄するか、全てを受け入れるかのいずれかとなります。

したがって、不動産のみを放棄し、現金や預金だけを相続することは認められていません。ただし、相続放棄によって、相続財産に対する債務から法的に解放されます。

放棄可能な財産とは、基本的に被相続人の名義で残されているすべての権利と義務です、一方で放棄できないものとしては、放棄手続き前に手を付けた財産や、放棄期限を過ぎた後の財産などが該当します。

相続放棄と単純承認、限定承認の違い

不動産の相続については、相続放棄以外にも、以下の2つの相続方法を知っておく必要があります。

• 単純承認
• 限定承認

それぞれの相続方法について解説していきます。

単純承認

単純承認とは、被相続人の財産と債務を無条件で引き継ぐことを意味し、現金や不動産などの資産だけでなく、借金や未払金などの負債もすべて相続することになります。

これに対し相続放棄は、一切の権利と義務を受け継がないとする手続きで、家庭裁判所への申述が必要です。

単純承認は手続き不要ですが、財産に手をつけたり、一定期間を過ぎたりすると自動的に成立します。一方、相続放棄は「放棄する」という意思表示と、法的手続きが必要です。

負債を抱える可能性がある場合には、相続放棄を選ぶことで、将来的な債務のリスクを避けることが可能です。

限定承認

限定承認とは、相続財産の範囲内でのみ債務を引き継ぐ方法です。プラスの財産を超える借金を背負うことなく、借金を返済した上で残った分のみを受け取れます。

一方相続放棄は、被相続人の財産や債務を一切受け継ぎません。相続放棄の申述が受理されると最、初から相続人でなかったものとみなされます。

限定承認は共同相続人全員での申述が必要であり、手続きが複雑になりやすいのがデメリットです。一方、相続放棄は単独で申し立て可能であり、比較的手続きが簡易です。

相続不動産は放棄できる？

相続不動産の放棄については、単独での放棄は原則としてできません。

不動産だけを選んで手放すのではなく、相続財産全体を対象とする「相続放棄」の手続きを家庭裁判所で行う必要があります。相続放棄が認められると、最初から相続人でなかったものとされ、不動産を含む一切の権利や義務から解放されます。

ただし、相続放棄後でも一時的に不動産の管理責任を問われるケースもあり、完全に無関係になれるわけではありません。以下では、相続不動産の放棄について詳しく解説していきます。

相続放棄=不動産を含む全ての相続財産を一切相続しないということ

相続放棄とは、不動産を含むすべての相続財産および債務を、一切受け取らないという法的な意思表示です。この手続きが受理されると、最初から相続人でなかったとみなされます。

相続放棄で注意すべき点は、放棄の対象が一部に限定できないという点で、不動産だけを手放して現金や預金を引き継ぐことは不可能です。また、相続放棄には期限があり、期間を過ぎてしまうと原則として放棄は認められません。

不動産の維持や管理に不安がある場合、相続放棄は有効な選択肢です。一方で、誤って財産を処分したり利用したりすると、放棄の権利が失われることもあるため、注意して判断することが求められます。

不動産単体の放棄は不可能

相続放棄では、不動産のみを選んで相続を放棄することはできません。

相続制度では、特定の財産だけを手放し、残りを受け取るという選択は認められていないため、不動産単体の放棄は法的に不可能とされています。たとえば、老朽化した空き家だけを避け、預金だけを引き継ぐといった対応はできず、放棄を希望する場合はすべての財産と債務を含めた相続放棄が必要です。

これが認められると、相続人ではなかったものとされ、不動産を含め一切の財産に関与する義務がなくなります。不動産のみを回避する手段としての相続放棄は、成立しないことを理解しておく必要があります。

相続不動産を放棄する理由

相続不動産を放棄する理由としては、以下のようなものが挙げられます。

• 売却が困難な空き家を避けたい
• 相続後の固定資産税や維持費の負担が重い
• 借金や管理責任を避けたい

上記の理由に当てはまる人は、相続不動産の放棄を検討してみるべきでしょう。それぞれの理由について解説していきます。

売却が困難な空き家を避けたい

相続不動産を放棄する理由の1つに、売却が困難な空き家を避けたいという事情があるでしょう。

立地が悪かったり、老朽化が進んでいたりする物件は買い手が見つかりにくく、売却に時間と費用がかかります。空き家の維持には以下のような費用が発生するため、経済的負担が大きくなりがちです。

• 解体費用
• 固定資産税
• 管理費用

このような物件を無理に相続すると、資産どころか負債につながるおそれもあるため、最初から引き継がない選択として相続放棄が検討されます。

不動産の価値が低い場合や、、処分の目途が立たない場合には、相続放棄によってリスクを回避することが現実的な対応となることもあります。

相続後の固定資産税や維持費の負担が重い

不動産を相続によって取得することで、毎年の固定資産税に加え、以下のような維持費が発生します。

• 老朽化に伴う修繕費
• 雑草・害虫の管理
• 清掃・メンテナンス費用

加えて、建物の倒壊リスクといった管理責任が発生します。利用予定のない空き家や、遠方の土地を相続した場合、維持のために費やす時間やコストが想定以上となり、経済的負担が重くのしかかるでしょう。

こうした背景から、不動産の取得によるメリットよりも、将来的な負担が大きいと判断されると、相続放棄を選ぶケースが見られます。

借金や管理責任を避けたい

相続不動産を放棄する理由として、借金や管理責任を回避したいというのがあります。

不動産は資産としての価値を持つ一方で、維持には費用負担が伴います。また、被相続人に多額の借金があった場合、債務の支払い義務も引き継がなければいけません。

空き家となった不動産については、近隣トラブルや倒壊リスクへの対応といった管理責任も生じます。こうした借金・管理責任についての理由から、相続放棄を選ぶ方もいるでしょう。借金や不動産のリスクを避けたい場合、相続放棄は有効な選択肢となります。

相続放棄の手続きの流れ

相続放棄の手続きは、以下の手順で進めるのが一般的です。

1. 相続財産を調査する
2. 相続放棄申述書を作成する
3. 3か月以内に家庭裁判所に申述する
4. 裁判所からの照会書に回答する
5. 相続放棄申述受理通知書を受け取る

それぞれの手順について解説していきます。

相続財産を調査する

まずは、相続財産を調査します。

被相続人が残した財産には、不動産や預貯金のような資産だけでなく、借金やローンといった負債も含まれるため、財産の全体像を把握する必要があります。たとえば、以下の書類を確認することで、どのような財産が存在するかを確認できます。

• 金融機関の口座
• 借入契約書
• 固定資産税の納税通知書

この調査は、相続放棄を選択するかどうかの判断材料となります。なお、調査には時間を要するため、相続放棄の申述期限である3か月以内に情報を集められるよう、早めに始めるようにしましょう。

相続放棄申述書を作成する

相続財産の調査が完了した後、家庭裁判所に提出する「相続放棄申述書」を作成する必要があります。相続放棄申述書には、以下の情報を記載し、相続を放棄する意思を正式に示します。

• 被相続人の氏名
• 死亡日
• 相続人の関係性
• 放棄の理由

記載内容に不備があると受理されない可能性があるため、正確に作成することが求められます。また、戸籍謄本や住民票などの添付書類も必要で、家庭裁判所の管轄も確認しておくべきです。

3か月以内に家庭裁判所に申述する

作成した相続放棄申述書は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ提出する必要があります。

この3か月というのは、相続人が財産の内容を確認し、相続するか放棄するかを判断するために設けられた期限です。3か月のカウント開始は、被相続人が亡くなった日や死亡通知を受けた日が起算点となります。

この期限を過ぎてしまうと、原則として単純承認とみなされ、すべての財産と債務を引き継ぐことになります。放棄を希望していても、放棄が認められない恐れもあるため注意が必要です。

家庭裁判所に申述する際は、必要書類や記載内容を確認し、期限内に手続きが完了するよう計画的に進めてください。

裁判所からの照会書に回答する

相続放棄の申述書を家庭裁判所に提出すると、後日「照会書」という確認書類が送付されてきます。この照会書は、相続放棄の意思が真意に基づくものかを確認するためのもので、回答内容によっては申述が認められない可能性があります。照会書には、以下のようなものが問われます。

• 被相続人との関係性
• 相続財産に関する認識
• 財産の使用有無

回答の際は、誤解を招く記載を避け、簡潔かつ正確に記入することが大切です。記入後は、同封の返信用封筒で期日までに返送しなければいけません。これを怠ると、手続きが中断または無効になる場合があります。

相続放棄申述受理通知書を受け取る

照会書への回答を終え、内容に問題がなければ、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が送付されます。

相続放棄申述受理通知書は、相続放棄の申述が正式に受理されたことを証明する書類で、受理された日をもって法的に相続人でなくなったとみなされます。通知書が届くまでは放棄の効力が確定していないため、それまでの間は相続財産に手を付けないようにしましょう。

また、受理後も不動産が第三者に知られず残っている場合や、他の相続人に影響が及ぶこともあるため、受理通知書は保管する必要があります。必要に応じて、複写を用意しておくと便利です。

通知書の受け取りにより、相続放棄の手続きは一連の流れとして完了します。

相続土地国庫帰属制度とは？

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得した土地を手放し、国に引き取ってもらうことができる制度です。2023年4月に開始されたこの制度は、管理が困難な土地や、利用予定のない土地を所有者が手放すための選択肢とされています。

ただし、どのような土地でも引き取られるわけではなく、一定の条件を満たさない土地は対象外となります。

また、申請時には10年分の土地管理費用に相当する負担金を支払う必要があります。家庭裁判所を通じた相続放棄とは異なり、土地に限定した処分手段である点が特徴です。

以下では、相続土地国庫帰属制度の対象となる土地や手続きの流れについて解説していきます。

対象となる土地

相続土地国庫帰属制度において、国に引き取ってもらえる土地は、一定の条件を満たす必要があります。申請の対象となるのは、相続または遺贈により取得した土地です。

一方で、以下のような土地は申請が却下されるか、承認されない可能性があります。

• 建物が存在する土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地（通路や墓地）
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明確でない土地
• 勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖がある土地
• 地上や地下に管理・処分を阻害する有体物が存在する土地
• 隣接地との争訟が必要な土地
• 通常の管理や処分に過分な費用や労力を要する土地

このように却下・不承認となる土地は条件が多いため、注意が必要です。詳細な条件や申請手続きについては、法務省の公式サイトや不動産会社に相談することをおすすめします。

手続きの流れ

相続土地国庫帰属制度の手続きは、以下の流れで進められます。

1. 法務局の不動産登記部門で事前相談を行う
2. 必要書類の準備・承認申請
3. 法務局による申請内容の審査
4. 負担金の納付通知
5. 納付後に土地の所有権が移転

法務局の不動産登記部門での相談は予約制で、土地の状況や申請の可否について確認します。また、申請が通ると負担金の納付通知が届きます。負担金は原則20万円で、納付することで土地の所有権が国に移転します。

相続不動産を放棄する際の注意点

相続不動産を放棄する場合は、以下の点に注意してください。

• 申述期限を厳守しないと相続が承認される
• 放棄後も一時的に管理義務が残る場合がある
• 放棄後は次順位の相続人に負担が移る
• 相続放棄は原則として撤回できない

それぞれの注意点について解説していきます。

申述期限を厳守しないと相続が承認される

相続不動産を放棄する際に注意しなければならないのは、申述期限です。

相続放棄は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません。この期限を過ぎると、相続人は法律上、単純承認をしたものとみなされ、放棄の意思があったとしても撤回はできません。

たとえば、放棄の準備中に期限を超えてしまった場合でも例外は認められず、債務を含む不動産を相続する義務が発生します。そのため、放棄を希望する場合は早い段階で財産状況を調査し、手続きを行う必要があります。

放棄後も一時的に管理義務が残る場合がある

相続放棄が認められると、法律上は最初から相続人でなかったと扱われますが、それでも放棄後に一時的な管理義務が生じる場合があります。

たとえば、空き家・空き地が放置された状態で、近隣に悪影響を及ぼすおそれがあるとき、次の相続人に引き継がれるまでの間、相続放棄者が管理責任を問われます。これは民法における「相続財産の保存義務」に基づくもので、財産の価値や状態が著しく悪化しないよう対応が求められる場合があるためです。

放棄したからといって、即座に不動産との関係が断ち切れるわけではなく、管理が必要な期間は相応の対策が必要です。管理義務については不動産会社に相談し、管理範囲や対応策を確認しておくべきでしょう。

放棄後は次順位の相続人に負担が移る

相続不動産を放棄すると、その権利と義務は自動的に次順位の相続人に移ります。

たとえば、子が相続放棄をすると、その子の親や兄弟姉妹などが次の相続人となり、財産や債務を引き継ぐことになります。これは放棄によって不動産の問題から解放されたと感じていても、家族や親族にその責任が回ってしまうということを意味します。

空き家や老朽化した建物を放棄する場合、次順位の相続人がその管理や処分の対応を迫られることになり、関係者間でトラブルに発展することもあります。

そのため、放棄を決断する際は、自分だけでなく他の相続人の負担も視野に入れた上で判断することが大切です。手続きに入る前には、家族との十分な話し合いを行いましょう。

相続放棄は原則として撤回できない

一度決定した相続放棄は、原則として撤回が認められません。家庭裁判所に申述し、それが受理された時点で相続人ではなかったとみなされます。

そのため、放棄後に高い資産価値があることが判明したとしても、再び相続権を得ることはできず、他の相続人や次順位の相続人に権利が移ります。

例外的に、重大な誤解や強迫による申述であったと裁判所が認めた場合のみ、取り消しが可能とされますが、これは非常に稀です。そのため、相続放棄を選択する際は、感情や一時的な判断に流されず、財産調査を行った上で判断する必要があります。

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相続不動産に関するお悩みがある方は、一度相談してみることをおすすめします。

まとめ

相続後の不動産管理や費用負担を懸念している方には、相続放棄という選択肢があります。相続人とならない手続きを進めることで、相続に伴うあらゆる手続きや負担から解放されます。

ただし、相続放棄では不動産だけでなく、あらゆる相続財産を手放すことになるため、注意が必要です。部分的な放棄はできないため、その点を考慮して検討する必要があります。

相続不動産の放棄を進める場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。専門的な手続きになるため、専門家と協力して進めましょう。